La clause de résiliation de plein droit stipulée dans un bail commercial ne peut être mise en œuvre que par le biais d’un acte extra-judiciaire.
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une seule de ses obligations expressément stipulées au bail (ex : défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, usage de l’immeuble contraire à la destination, manquement à l’obligation d’exploiter…).
L’avantage d’une telle clause, par rapport à une résiliation judiciaire, est qu’elle ne laisse aucun pouvoir d’appréciation au juge (si ce n’est suspendre les effets de ladite clause en octroyant des délais de grâce) qui ne peut que constater, si tel est le cas, l’acquisition de la clause et la résiliation du bail.
Ce type de clause est régi par l’article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce qui dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
En application des dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce, le régime applicable à la clause résolutoire ne souffre aucun aménagement conventionnel de sorte que toute clause contraire doit être réputée non écrite.
Une attention particulière doit donc être portée à la rédaction de ce type de clause pour éviter que son efficacité ne soit remise en cause par le Juge.
Un arrêt rendu le 21 décembre 2017 (n°16-10.583) par la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient illustrer le risque encouru par une mauvaise rédaction de la clause résolutoire.
En l’espèce, une première société avait donné à bail commercial un local à une seconde qui l’avait elle-même sous-loué à une troisième. Aux termes dudit bail, il était stipulé que la clause résolutoire pouvait être mise en œuvre par une simple lettre de mise en demeure ou par un commandement.
C’est ainsi que par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, visant la clause résolutoire, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer, dans le mois, des arriérés de charges et d’indexation de loyer.
Le locataire ne s’est pas exécuté et le bailleur a confirmé la résiliation de plein droit du bail et, par voie de conséquence, du sous-bail. Le sous-locataire a alors assigné le locataire principal en indemnisation pour trouble de jouissance. Remettant en cause la résiliation de plein droit du bail, le locataire a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation du sous-locataire au paiement des loyers.
Appelée en la cause par le sous-locataire, le bailleur a sollicité la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.
La Cour d’appel de NOUMEA, dans un arrêt rendu le 15 octobre 2015, a accueilli favorablement la demande du bailleur.
La Cour de cassation a censuré cet arrêt au motif de la violation des dispositions des articles L. 145-15 et L. 145-41 du Code de commerce « alors que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extra-judiciaire. »
Cette décision est évidemment conforme aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce qui prévoit, pour la mise en œuvre de la clause résolutoire, la délivrance d’un commandement, soit nécessairement un acte extra-judiciaire.
En suivant la rédaction partiellement contraire à l’ordre public de la clause résolutoire stipulée au bail, en se contentant d’adresser une simple lettre de mise en demeure, le bailleur a donc pris le risque de voir les effets de ladite clause annihilés.
A cet égard, la responsabilité du rédacteur du bail, à supposer qu’il s’agisse d’un professionnel, pourrait être engagée pour avoir inséré ou laissé subsister dans le bail une clause partiellement nulle.
Cass. Civ.3ème, 21 décembre 2017, 16.10-583