L’agent immobilier n’a droit à aucune commission quand l’engagement des parties ne stipule ni son montant ni l’identité de la partie qui en aura la charge.
Aux termes d’un arrêt rendu le 17 janvier 2018, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation confirme une jurisprudence bien établie aux termes de laquelle il résulte des articles 6 de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-658 du 20 juillet 1972 « que le montant de la rémunération ou de la commission de l’agent immobilier, ainsi que l’indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être portés impérativement dans l’engagement des parties. »
Bien que sévère pour l’agent immobilier qui a pleinement rempli sa mission d’intermédiaire, cette jurisprudence n’en est pas moins conforme à la lettre de l’article 6 de la Loi HOGUET et de l’article 73 du décret pris pour son application.
Ledit article de la Loi HOGUET dispose, en effet qu’ « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »
Pour faire droit à la demande de l’agent immobilier tendant à la condamnation de l’acquéreur des murs commerciaux et du fonds de commerce au paiement de la commission (85.000 €), la Cour d’appel de MONTPELLIER s’était appuyée sur divers éléments objectifs (mandats de vente, propositions d’achat du fonds de commerce et des murs commerciaux, échanges de courriel entre l’agent et l’acquéreur) pour caractériser le rôle d’intermédiaire dudit agent.
Il importait peu, selon la Cour d’appel, que les ventes aient été régularisées (par actes authentiques) en l’absence de l’agent immobilier et le fait que les offres de rachat (dans le cadre de la liquidation du vendeur) n’aient pas été déposées par l’intermédiaire de l’agent était inopérant.
C’est manifestement en violation des dispositions de la loi HOGUET et de son décret d’application, que la Cour d’appel a statué ainsi sans rechercher, comme il lui incombait, que le principe, le montant et la charge de la commission de l’agent immobilier figuraient bien dans l’acte constatant l’engagement des parties.
L’arrêt prêtait ainsi indiscutablement le flan à la cassation.
La position des juges du fond s’explique sans doute par un souci d’équité dans la mesure, aux termes d’une longue motivation, ils se sont attachés à caractériser le rôle déterminant de l’agent dans la réalisation de l’opération.
Néanmoins, même si l’agent exécute pleinement sa mission et accomplie de réelles diligences permettant d’aboutir avec succès à la réalisation de l’opération, force est de constater que l’équité ne fait pas le poids face à la règle de droit.
En tout état de cause, au lieu de s’évertuer à solliciter le paiement de sa commission, l’agent aurait peut-être été inspiré d’agir sur le terrain de la responsabilité civile et de solliciter l’octroi de dommages et intérêts.
En effet, il est de jurisprudence constante qu’en cas de manœuvre frauduleuse de l’acquéreur ou de collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur pour évincer l’agent de son droit à commission, ce dernier est fondé à solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de recevoir le paiement de sa commission.
Cass. Civ.1ère 17 janvier 2018, n°14-14.304