En matière de travaux, les règles de majorité sont déterminées en fonction de l’importance et de la nécessité des travaux soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
Aux termes d’un arrêt rendu le 18 janvier 2018, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue confirmer une jurisprudence selon laquelle la majorité applicable à une résolution soumettant des travaux au vote des copropriétaires doit être déterminée en fonction de l’importance et de la nécessité desdits travaux.
Il appartient ainsi aux juges du fond, saisis d’une demande d’annulation d’une résolution, de rechercher les raisons ayant poussé les copropriétaires à décider les travaux et les conséquences en découlant pour eux.
En l’espèce, des copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale ayant voté le remplacement de la moquette des parties communes par du carrelage.
Le requérants considéraient, en effet, que le changement du revêtement de sol des parties communes emportait nécessairement une modification des conditions de jouissance des parties privatives (notamment en raison de l’augmentation significative du volume du bruit entendu depuis l’intérieur des parties privatives liée au changement de la moquette par du carrelage).
Dès lors, ils estimaient que les travaux de remplacement devaient être votés à la double majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour débouter les copropriétaires de leur demande, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, aux termes d’un arrêt rendu le 22 septembre 2016, avait considéré que « en principe le remplacement de la moquette par du carrelage relève de travaux soumis à la majorité simple de principe de l’article 24. »
Les juges du fonds ont été sévèrement sanctionnés par la Haute Cour qui a rappelé, au visa des articles 24 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « qu’en statuant ainsi, sans analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés ni leurs conséquences sur les copropriétaires, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Cette décision est conforme à la jurisprudence en vigueur de la Cour de cassation et à la lettre de la loi.
En effet, par principe, les décisions sont votées en assemblées générales des copropriétaires à la majorité dite « simple » de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; il en va ainsi des décisions relatives aux travaux d’entretien de l’immeuble.
En revanche les travaux qui emportent transformation, addition ou amélioration de l’immeuble sont votés à la majorité qualifiée de l’article 25 (anciennement article 26, avant l’entrée en vigueur de la Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, applicable dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt commenté).
Ces travaux de transformation, addition ou amélioration sont visés à l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et se distinguent des simples travaux d’entretien et de conservation.
La différence entre les deux catégories de travaux n’est toutefois pas toujours aisée.
C’est en pareille occurrence qu’il convient, pour déterminer la majorité applicable au vote des travaux, de s’interroger sur la ou les raison(s) desdits travaux (remplacement justifié par la vétusté ou volonté de conservation ou remplacement motivé par un souci d’amélioration de l’immeuble) et surtout sur leur impact sur la jouissance des copropriétaires.
Il est ainsi évident que le choix de la majorité à laquelle est soumis le vote de travaux n’est pas sans conséquence, comme en l’espèce où le risque d’une remise en état peut se réaliser avec un coût non négligeable pour le syndicat des copropriétaires.
Cass. Civ. 3ème, 18 janvier 2018, n°16-27.470